我们认为主要是三个方面：金融进一步开放REITs，打通投融管退闭环；市场调整供应节奏，改善供求关系；产品方面，不动产+多场景赋能，走出市场红海。

　　中国的不动产的未来的运营核心是需要金融政策全力以赴的支持，REITs是最重要的一个环节，需要进一步的开放REITs来打通整个不动产运营的投融管退闭环。

　　2021年6月，首次扩容将能源基础设施、保障性租赁住房等加入试点范围，体现了对“双碳”目标的政策支持。

　　2022年11月，进一步扩大REITs试点范围，覆盖新能源、水利、新型基础设施等领域。

　　2023年2月，提出稳步推进REITs试点工作，在把控风险前提下，募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房。

　　3月24日，进一步推进REITs常态化发行工作。明确要切实提高申报推荐效率，用好回收资金促进有效投资，切实加强运营管理。扩容范围涵盖了百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目。

　　10月20日，证监会正式宣布公募REITs试点拓展至消费基础设施，推进符合条件的消费基础设施项目发行公募REITs。

　　根据公开数据整理，拟申报的地产类REITs项目97个（含已申报未发行），占总拟申报个数的41.6%，市场规模依然很大。以已发行的16只平均募集金额额22亿计算，拟申报募集规模超2000亿元。

　　从市场来看，通过市场供求特别是供应节奏的调节，最终来改善供求关系，这一点政府是大有所可为。

　　2011-2023年，商用土地（不含住宅配套商业）成交中，工业用地累计成交总建面积最多，为194亿平方米，年复合增长率为24.9%；其次是商办用地累计成交总建面积为75.5亿平方米，年复合增长率为24.1%；综合用地累计成交3.8亿平方米，年复合增长率为17.3%。

　　国家统计局数据显示，2023年1-12月，房地产开发企业房屋施工面积为83.8364亿平方米，其中住宅部分58.9884亿平方米。据简单测算，目前在建的非住房屋有24.8亿平米，加上土地已出让还没开工的项目，整体供应规模在50亿平方米左右。天博官网因此，我们认为必须要对供应节奏和供应结构进行调整，从而改善供求关系。

　　从产品来看，不动产运营商如何将各个不同的业态整合在一起，寻找出新的市场红海，将是我们永恒的课题。

　　办公+满足租户多场景需求。如可以增加消费、咖啡、文娱和休闲设施，另外也可以做一些活化空间，对已建的办公楼进行更新改造减少办公功能，将一部分空间转型，提升其运作效率。

　　康养+未来市场新机遇。如增加文旅、商办、住区等，将文旅与康养融合，通过改造商办给康养赋能，甚至主动建设炕沿住宅社区等等。

　　文旅+休闲消费新趋势。天博官网如今的文旅与城市的文化场馆、商业、酒店、办公甚至园区等场景有了更多的深度融合，“文旅+”行业可面向更广泛的消费市场。日常消费场景均可具备“文旅”属性。

　　不动产运营有很多共性，也有各自的特色，运营是其中的关键。拥有优质不动产项目的房企运营商们可以借助公募REITs加快企业的战略转型，资产运作模式由重转轻，自身角色定位从开发商转变为资产管理服务商，对于当前房企走出行业困境具有重要意义。