期内物流、仓储、需求方面均保持扩张趋势。得益于“双十一”购物节的推动，网上零售额占社会消费品零售总额的比重进一步加大，而快递发展指数、包裹揽收量均同比上升，也即物流行业供需两端均有明显改善。此外，四川表示要推进县域商业物流体系建设，其中包括要完善县乡村三级快递物流配送体系，这可使得乡镇县域的基础设施跟上电商的发展速度，进而挖掘出这部分人群的消费需求，解决内生动力问题，进而促进消费的恢复。

　　REITs加快分红速度，资产偏好华东、华南地区期内，中金普洛斯REIT进行上市后的第六次分红，且同日颁布的公告还表示普洛斯管理层拟增持中金普洛斯REIT，并表示管理层对底层资产投资价值、区位优势以及项目所在地区经济结构性升级发展态势长期看好。月内还有三只公募REITs状态更新为已受理，底层资产主要位于长三角及京津冀地区。深国际拟发行的REITs底层资产还包含贵州物流港项目，但同样表示本次拟将约90%的净回收资金用于大湾区和长江经济带的高标仓储项目的投资建设。

　　快递类企业数字化需求高，低价困局中难以独善其身报告期内共录得7起项目投资事件，已披露金额的项目合计投资19.3亿元，其中智慧物流项目占3起。这三个项目的建设主体或项目类别都是快递物流类，这类企业对于数字化的需求相较于传统物流仓储企业而言更高。同时也要注意到今年双十一快递物流企业陷入低价困局中，不断摊薄的盈利空间将使得企业“入不敷出”， 若想长久发展最终还是要回归到提供好的服务质量、拓展新的增值服务等方向上。

　　物流方面，2023年11月份中国物流业景气指数数值为53.3%，较上月回升0.4个百分点，继续保持扩张趋势。物流活跃度有所提升，业务总量指数、新订单指数均处于扩张区间。

　　需求方面，据国家统计局网站消息，11月份，社会消费品零售总额42505亿元，同比增长10.1%，比上月加快2.5个百分点；环比下降0.06%。1-11月份，社会消费品零售总额427945亿元，同比增长7.2%，其中除汽车以外的消费品零售额384665亿元，增长7.3%。

　　得益于“双十一”购物节的推动，1-11月份全国网上零售额139571亿元，同比增长11.0%。其中，实物商品网上零售额117709亿元，增长8.3%，占社会消费品零售总额的比重为27.5%，占比进一步加大，较1-10月份的份额提升0.8个百分点；而在实物商品网上零售额中，吃类、穿类、用类商品均有了较大的增长，分别增长12.0%、9.2%、7.5%。

　　事实上从11月快递发展指数、包裹揽收量等指标上也可看出网上零售的热度，且物流行业整体的运行稳中有进，供需两端均得到了明显改善。

　　据中物联披露的数据显示，11月电商物流指数为113.1点，比上月环比提高1.2点。在“双十一”电商购物节的带动下，本月需求明显回升，总指数已恢复到近5年高位。

　　供给方面，据国家邮政局数据显示，11月快递发展指数为406.4，同比提升20%。此外，国内“双11”大促（11月1日-11月16日），累计揽收快递包裹77.67亿件，同比增长25.7%。其中，电商快递企业加快一线基层配送人员和干线运力投入，人员指数和运输实载率指数明显上涨。

　　中物联数据显示，11月仓储指数为52.2%，较上月上升1.3个百分点，连续10个月保持在扩张区间，表示仓储行业保持良好运行。其中，观点指数注意到多个分项指数与上月相比均有明显提高，如新订单、业务利润、平均库存周转次数、企业员工等，升幅在1.3%-3.3%之间。

　　政策方面，据观点指数不完全统计，期内共录得7起国家及地方层面政策，其中国家层面政策共6起，地方层面政策1起。

　　值得注意的是，四川表示要推进县域商业物流体系建设，其中包括要完善县乡村三级快递物流配送体系，而完善乡镇的物流配送正是挖掘潜在消费、促进社零总额进一步增长的途径之一。

　　这是因为目前社零总额较于之前同比上升天博官方网站，但环比有所下降，且据此前部分机构预测的数据显示，社零总额同比增速将达到12.12%，也即是11月的社零增速未达预期，消费修复也有所放缓。

　　而此番通过推动县域物流体系的构建，可使得基础设施跟上目前电商的发展速度，很好地挖掘出乡镇人群的消费需求，解决内生动力问题，进而促进消费的恢复。

　　期内，共录得样本企业动态14起，其中，REITs方面共4起，基金募集方面共2起。

　　12月15日，中金普洛斯REIT披露2023年第三次分红公告。公告显示，截至9月30日，中金普洛斯REIT 7月至9月可供分配金额约为人民币8673 万元，本次约分配前述可供分配金额的95%，合计约人民币8238万元。

　　据观点指数了解，这是中金普洛斯REIT上市后的第六次分红，且同日颁布的公告还表示普洛斯管理层拟增持中金普洛斯REIT，并表示管理层对底层资产投资价值、区位优势以及项目所在地区经济结构性升级发展态势的长期看好。

　　现阶段，公募REITs二级市场维持低位震荡，此次普洛斯管理层的择机增持不仅展示其对底层资产的信心和积极态度，同时也将为REITs市场带来增量资金，也将在一定程度上提振二级市场的表现。

　　此外，月内还有三只公募REITs状态更新为已受理，底层资产主要分布在长三角及京津冀地区，其中深国际拟发行的REITs底层资产还包含贵州物流港项目。

　　从项目区位来说，贵州地处华西地区，虽然地理位置不如华东、华南等地区，但是贵州物流港项目位于双龙现代产业服务区，周边集聚着快递物流产业，且据深国际披露，其仓库的建设高度契合周边快递、电商客户的需求。

　　针对对此次发行的公募REITs，深国际还表示，拟将约90%的净回收资金用于大湾区和长江经济带的高标仓储项目的投资建设，预计将带来仓储物流增量投资约10亿元。这也体现了目前仓储物流企业对华东、华南地区物流基础设施的高度看好。

　　据12月21日市场消息，中信金石基金与京东产发共同设立40亿物流Pre-REITs基金，同样拟投向位于粤港澳大湾区、长三角和京津冀等区域共计13个中国核心物流节点城市的14个物流高标仓。

　　京东产发表示本次拟投项目均符合仓储物流基础设施公募REITs发行标准，后续可通过公募REITs扩募的方式实现退出，以此构建Pre-REITs到公募REITs的完整REITs合作生态。

　　对于仓储物流企业而言，以REITs退出不仅可以盘活存量资产，还可以回流项目资金并将其投资于新的仓储项目，同样有助于加快仓储物流园区的建设，提升企业整体竞争力。

　　据观点指数统计，报告期内共录得7起项目投资事件，已披露金额的项目合计投资19.3亿元，其中智慧物流项目占3起。

　　可以注意到，这三个项目的建设主体或项目类别都是快递物流类。相较于传统物流仓储企业，这类企业对于数字化的需求更高。

　　如京东物流与汇海科技合作，共同打造川南首个零碳数字物流港，此外还将结合宜宾白酒产业优势打造直播基地等。

　　嘉诚国际拟投资10亿建设大湾区（华南）国际电商港项目，这个项目同样是将建设成智慧物流中心、电商企业集聚平台等一体化的现代化国际供应链电商城。

　　这两个项目除了强调智慧物流外，未来还将发展网上零售项目（直播销售同样属于网上零售），这也从侧面印证了前文所述的网上零售发展对于物流企业供给端的促进作用。

　　而申通快递在湖南设立的长沙申通智慧物流产业园也将拥有超200个智能机器人及智能分拣流水线万票，可实现全链路智能化分拣。

　　对于快递物流类企业而言，更高的分拣效率有利于提高园区的整体效率，日均产能也将得到提高。目前消费者包裹分拣的速度、准确性、透明度和服务质量等要求也日益提高，精细化运营、科技降本有利于企业在竞争激烈的物流市场中占领一席之地。

　　其中可以注意到，4家快递物流公司的完成业务量是同比上涨的，但单票收入方面，顺丰同比增加5.04%，但环比却下降3.94%，而两通一达则刚好相反，同比降幅继续下探，自三月起单票收入已开始逐月下滑，且申通和韵达降幅创年内新高，环比则是小幅上升的。

　　据观点指数了解，对于快递物流企业而言，天博官方网站每年9月至过年期间为一年旺季，企业会进行相应的调价，单票价格也会相应上涨，而双十一期间，企业也会再次调高单票价格，将增加的成本转移摊销至寄件人。

　　具体数据上也反映出目前快递类企业实际上陷入了“价格战”的困局中，因为在目前同质化严重的快递物流行业中，保持市场占有率最简单有效的方式便是调低价格，用低于市场价的方式争夺存量市场，进而分摊场地、人工、车辆等成本，同时也导致部分成本不算低的企业也只能通过降价迎合存量市场。

　　投资端可看到快递物流企业不断建仓、开园，整个行业越来越“卷”，如若继续维持价格战，不断摊薄的盈利空间也将会使企业“入不敷出”。若想长久发展，最终还是要回归到提供好的服务质量、拓展新的增值服务等方向上。