观点指数 绿色资金获取进行时，全球化布局正加速 月内，ESR与华懋获得了一笔88亿元的绿色贷款。根据绿色资金的严格使用场景，资金必须用于绿色项目的建设。观点指数认为，这种严格的方式促使ESR与华懋拥有一定的获取优势，此外香港对于绿色金融的重视同样推进了这项资金的获取。期内，京东产发通过收购一处物流资产包完善其东南亚布局，而此举也将不断发展其全球供应链，进而利好上市后的市场估值。

　　物流与零售相辅相成，行业持续活跃 宏观数据方面，无论是物流、需求抑或是仓储，整体表现出较强的扩张趋势。其中，10月社会消费品零售总额回升较快，据国家统计局表示，双11预售对社零总额有所贡献，叠加目前消费观念的改变使得线上消费需求增加，企业会选择不断提高配送运输效率，物流体系的完善程度正是解决问题的关键所在，而前述体系的构建完善也有利于零售的发展。

　　东久新宜锚定长三角，ESR深化京津冀布局 期内金额较大的一笔投资来自东久新宜设立的基础设施开发平台，此外还有与贝恩资本设立的新经济基础设施平台，两者的首批拟投资项目均位于长三角地区。而ESR方面则继续深化京津冀布局，期内河北廊坊百医物流园已竣工，就项目区位来说，因其与各大交通干线接轨，因此这个项目也能很好地提升地区物流的效率。

　　期内较大的一笔融资来自ESR与华懋的88亿港元绿色贷款，此次绿色资金将用于建设葵涌冻仓储存及物流中心。据观点指数了解，ESR表示该项目将按照最严格的绿色建筑标准兴建，以取得 “绿建环评”新建建筑铂金级认证为目标。

　　而根据绿色资金的严格使用场景（也即获取的资金必须用于绿色项目的建设），观点指数认为，这种严格的建设方式有利于ESR与华懋成功获得该笔绿债。

　　香港特区政府财政司司长陈茂波在出席论坛时表示，香港正全力发展成为国际绿色金融和绿色科技中心，未来香港会继续加快构建绿色科技产业的生态圈，在绿色标准的制定、项目的认证以及人才培训等方面做好工作，让香港成为对接绿色资金和绿色项目的首选融资中心。

　　在转让方面，期内共录得5起股权转让事件，共计20.15亿元。金额最大的一笔来自京东产发与新加坡不动产投资机构EZA Hill联合收购ESR的一处新加坡物流资产包，收购价约为3.5亿新元。

　　本次收购的物流资产包共有5项资产，含1个工业园，1个物流中心和3个仓库，建筑面积总计190万平方英尺。

　　京东产发在2020年公布全球化布局后，据观点指数统计近三年其已先后收购了位于越南、印尼、英国、荷兰等国家的多处物流仓储项目，其中英国的收购项目数量最多。

　　可以发现，此次收购的项目是京东产发首次在新加坡布局。而据此前京东方面表示，其将始终坚定以供应链为基础的核心战略，将供应链基础设施作为国际化的支点，为了进一步聚焦京东在全球供应链基础设施和数字能力的建设，还将集中资源投入到包括东南亚在内的跨境供应链基础设施中。

　　因此，观点指数认为本次新加坡的布局不仅仅是京东产发拓展东南亚乃至全球市场的一步，同样也有不断完善供应链，利好成功上市后的市场估值的间接作用。

　　物流方面，2023年10月份中国物流业景气指数数值为52.9%，较上月回落0.6个百分点，但业务总量指数、新订单指数均处于扩张区间，且各区域物流活动仍保持较好活跃度。

　　需求方面，据国家统计局网站消息，10月份，社会消费品零售总额43333亿元，同比增长7.6%，比上月加快2.1%；环比增长0.07%。1-10月份，社会消费品零售总额385440亿元，同比增长6.9%，其中除汽车以外的消费品零售额346472亿元，增长7.0%。

　　其中，网络销售占比提升。在电商直播购物等快速增长的驱动下，1-10月全国实物商品网上零售额同比增长8.4%，占社会消费品零售总额的比重是26.7%，占比相较9月份提升0.3个百分点，比上年同期提高0.5个百分点。

　　仓储方面，天博官网据中国物流与采购联合会披露，2023年10月仓储指数为50.9%，较上月下降2.6个百分点，连续九个月保持在扩张区间。指数回落主要受前期基数较高影响，但运行在扩张区间，表明行业仍保持平稳发展的态势。

　　宏观数据方面，值得注意的是10月社会消费品零售总额回升较快，网上零售额也在不断增加。天博官网国家统计局表示，这主要得益于政策持续发力显效，同时国庆假期出行旅游需求旺盛，以及“双十一”网络购物节预售等因素都有所贡献。

　　据申通网点负责人表示今年的网点快递单量平均比去年增加20%，第一轮高峰在10月31日到来，大约为3万6000票，相比平时的日均3万票增加了20%。此外据国家统计局披露，2023年11月1日至11日，全国邮政快递企业共揽收快递包裹52.64亿件，同比增长23.22%，日均业务量是平日业务量的1.4倍。

　　观点指数认为，此次双11的快递业务增长反映了消费者消费观念的改变，也即从原来的线下购物逐渐转变为线上购物，同时消费观念的转变也反哺了快递物流业务的发展。因为需求的不断提高会促使企业选择提高配送的运输效率从而可以在相同的时间内运输更多的货物，物流体系的完善程度正是解决上述问题的关键所在。因此社零总额的多少也与物流体系、物流枢纽等基础设施的完善程度有关，促进物流体系的构建也有利于零售的发展。

　　如菜鸟几年前只能实现“1日达”到现在已经可以实现“半日达”、“小时达”等，速度的提升也使得消费者更为依赖这种购物方式。

　　报告期内，共录得4起国家与地方层面相关政策的颁布，可以发现政策主要是从构建物流流通体系、建设综合物流枢纽着手促进。

　　月内，普洛斯与国寿投资签约了战略合作协议，且国寿投资方面表示将通过多种形式积极参与、大力支持普洛斯集团专注的供应链、大数据、新能源领域新型基础设施投资及产业生态建设。

　　此外，报告期内多家物流企业刊发三季度业绩及10月业绩情况，可以发现快递物流类企业营收同比均有所上升，而如东航物流中谷物流等航运水运物流服务商的营收则同比有所下降。

　　虽然这类服务商的营收不及过往，但期内动作积极。如中国远洋海运与天津市在航运物流等方面加强合作；拼多多旗下跨境电商平台Temu与、马士基、中远海运等船公司持续合作，并使用海运快船作为跨境电商物流的运输方式等。

　　据观点指数统计，报告期内共录得9起项目投资事件，已披露金额的项目合计投资约75亿元。

　　其中金额最大的一笔投资来自东久新宜与一家全球领先的境外投资机构设立的智能制造基础设施开发平台，总投资规模超7亿美元，且首批拟投资项目位于上海产业核心区及长三角地区，主要服务于高端智能制造产业。

　　该平台致力于中国核心经济圈城市智能制造园区资产开发及运营，总资本规模约2.5亿美元，双方将以股权投资的方式出资。此次合资平台的首批拟投资资产依然位于长三角区域。

　　这并非东久新宜年内仅有的两笔大资金投入。此前的3月29日，其宣布与多家国内机构投资者成立投资金额约60亿元的基金，同样主要投资于长三角等重点枢纽城市的新经济园区资产，服务和支持当地冷链、物流等新经济企业的蓬勃发展。

　　4月13日也同样与境外投资机构设立总投资规模约140亿元的合资平台，聚焦于长三角、大湾区和京津冀首都经济圈等。

　　从年内多笔位于长三角等区域新经济的偏好投资可知，与产业相比，东久新宜更倾向于用“新经济基础设施”对物流仓储、冷链等业态进行“以点带面”的描述；而对于长三角这个地理区位而言，投资标的的选择则更多考虑该区域较大的政策加持及高质量发展的协同效应。

　　此外，还需要注意到，期内ESR的河北廊坊百医物流园已竣工，该项目主要是为生物医药制造业提供一体化仓储管理系统和一站式的冷库和干库解决方案。

　　从项目的区位来说，位于河北廊坊广阳经开区，且与京沪高速公路、京沪铁路、京津塘高速公路和104国道等国家主要交通干线紧密相连，因其四通八达的交通网络使其能很好地承担城市智能配送中心及货物转运中心的角色。

　　ESR集团联合创始人兼联席首席执行官沈晋初也表示，随着ESR廊坊百医物流园的投入使用，不仅能够提升地区物流效率，还将有力推动地区经济的发展，该项目是ESR在华北地区高标仓的重要布局，也将进一步加强ESR在京津冀地区的影响力。

　　这两个项目分别是上海松江落地的一处拟打造成高标智能供应链仓库的项目，以及开仓运营的“兰州一号”智能物流园，其中前者未来将打造成服务上海西南地区智能物流枢纽中心的高标准多元化基础设施，后者则是甘肃省内规模最大、自动化程度最高的智能物流园区。